税務のつぼ

 建物を建てるときには、建築工事請負金以外にも、様々な費用がかかります。資金
計 画を立てる 際には、別途費用のことも すべて頭に入れておかなければなりません。

建物の建築に関わる総費用には、大別すると次のような種類があります。

(1)本体価格 (本体工事費)
建物本体を建築するのに要する費用

(2)別途工事費
電気・ガス・冷暖房工事費、外構工事費、既存建物の解体費など

(3)諸費用
ローン費用、登記費用、税金、祭事費など

(4)その他
引越し費用、仮住まい費用、照明・カーテン・家具の購入費など

これらのうちの諸費用については、
一般的に「本体価格+別途工事費」の10%程度を用意しておく必要があると考えられています。

<諸費用の内訳>

以下、諸費用の内訳を具体的にみてみましょう。

 ・ローンや売買契約書などの契約書を作成するときに貼付する印紙。
 ・印紙税の税額は契約書に記載された金額により異なりますので注意が必要です。
・印紙税は契約書1通ごとにかかります。
 ・尚、印紙を貼付していなかったり、金額が不足していたときは、印紙税の3倍の過怠税がかかります。

建築工事請負契約書に貼付する印紙代

 請負金額に応じて

   500万円超1,000万円以下 … 10,000円

  1,000万円超5,000万円以下 … 20.000円
(但し、平成13年3月31日までは15.000円に軽減措置)。

  5,000万円超1億円以下 … 60.000円
(但し、平成13年3月31日までは45.000円に軽減措置)。


A登録免許税



 ・建物の所有権保存登記(不動産を取得時に、その不動産が自分の所有物になったことを第三
  者 に対して法的に証明すること。登記は法務局で行います)にかかる税金(表示登記は非課税)。
 ・税率は登記の種類によって異なります。

固定資産税評価額(不動産価格)×6/1000(税率)

個人の自己居住用家屋で床面積50u以上のものについては1.5/1000


B不動産取得税

建物(不動産)の取得(新築)について課される税金

 固定資産税評価額×4%

  住宅用家屋(賃貸用も含む)で、一戸当たりの床面積が50u(賃貸用の共同住宅
は40u)以上240u以下のものについては、一戸当たりの税額が次のように軽減される。

 (固定資産税評価額−1,200万円(控除額))×3%

※新築建物の固定資産税評価額は、概ね建築費の50%〜60%となります。


C消費税

不動産業者から住宅を取得したときに建物にかかる税金。
税額は建物の取得原価の5%。
なお土地については非課税。

※上記については、建築用地を取得した場合にも課税されます。ただし、税額の計算方法は異なります。

<毎年かかる税金>

固定資産税
評価額に、一定の税率を乗じて課税される税金(標準税率は1.4%)。
但し、一定の条件を満たす住宅であれば、軽減措置があります。


都市計画税
都市計画を有する市街化区域の土地家屋に対し、固定資産税と同時に課税される保有税。
市町村で軽減措置があります。

2.登記費用
*前述の登録免許税以外に、以下の費用がかかります。

@土地家屋調査士報酬
  (表示登記)


10万円程度〜

A司法書士報酬
  (所有権保存登記)


2万〜数万円
※登録免許税の課税標準(=建物の評価額)によって異なります

3.ローン費用

@借入契約書印紙税

借入金額に応じて

   500万円超1,000万円以下 … 10,000円

  1,000万円超5,000万円以下 … 20,000円

  5,000万円超1億円以下 … 60,000円


A融資手数料

公庫は借入金額に関わらず一律で46,200円(消費税別)

民間の銀行等は3万円〜5万円


B抵当権設定費用

・登録免許税

   借入額×4/1000

   個人の自己居住用家屋で床面積50u以上のものについては1/1000

   ※公庫融資については、非課税

・司法書士報酬

   借入金額によって異なる。1,000万円の借入の場合で、2万円〜3万円

C保証料


借入金額・返済期間によって異なる。概ね、借入金額の1〜2%


D団体信用生命保険
保険料

民営銀行等では、借入金利の中に保険料が含まれる

公庫は任意加入で、返済期間中毎年払い。初年度保険料は1,000万円につき28,100円で、以後、毎年漸減していく

4.祭事費

@地鎮祭


5万円程度

A上棟式


5万円〜20万円

 


工 事 中

土地・建物『税金』一覧表

税金の種類
資産方法(課税標準、税率、控除額)
特例・特別控除・減額措置・非課税・納税免除
納税義務者等
申告・納付時期
取 得にかかる税金

印紙税
(国税)

不動産売買契約書、工事請負契約書、金銭消費賃借契約書(借入金)
など契約書に掲載された契約金額 (記載金額)の区分に応じ、1通ご
とに200円〜60万円を課税(下記は一例)
平成13年3.31までの減額措置あり、1通ごとと200円〜54万円を課税(下記は一例)
課税文章(契約書)の作成
者(契約当時者が複数の場
合は連帯して納付)
契約書に印紙を貼付・消印
して納付
記載金額
税額
記載金額
税額
記載金額
税額
記載金額
税額
500万円超1千万円以下
1万円
5千万円超1億円以下
6万円
500万円超1千万円以下
1万円
5千万円超1億円以下
4万5千円
1千万円超5千万円以下
2万円
1億円超5億円以下
10万円
1千万円超5千万円以下
1万5千円
1億円超5億円以下
8万円

登録免許税
(国税)

土 地
所有権移転登記:固定資産税額×5% 平成11.4.1以降の登記は課税標準を1/3に軽減
登記を受ける者(登記申請
者が複数の場合は連帯した
納付
原則として国税の期間
(銀行、郵便局)に現金を
納付し、その領収書を登記
申請書に貼り付して登記所に
提出する。税額が3万円未
満の場合は、印紙納付できる
建 物
所有権保存登記:固定資産税額(登記官の認定価格)×0.6% 一定の新築工事:固定資産税額(登記官の認定価格)×0.15%
所有権移転登記:固定資産税額×5% 一定の新築・中古住宅:固定資産税額×0.3%
ローン
抵当権設定登記:債務額×0.4% 一定の住宅:債務額×0.1%(公庫融資は非課税)
仮登記
所有権移転請求保全の仮登記:固定資産税額×0.6% なし
代物弁済予約の仮登記:固定資産税額×0.6% なし
不動産取得税
(都道府県税)
土 地
固定資産税評価額×4%(住宅用地は3%) 平成11.12.31までの評価額1/2軽減
一定の住宅用地:固定資産税評価額×3%ー控除額(下記のいずれか多い額)
イ.45,000円
ロ.1uあたりの固定資産税評価額×建物の床面積の2倍(200uを限度)×3%
現実に不動産の所有権を取
得した者(取得日は、実務
的には引渡しを受けた日と
考えて可 )
不動産の取得後半年〜1年後く
らいに納税通知書が送られてくるこ
とが多い。特例の適用を受けるために
は自己申告が必要となる。申告書や
申告期限は各都道府県条例で定め
られているが、実務的には各都道府県
税務事務所に問い合わせのこと
建 物
固定資産税評価額(知事の評価価格)×4%(住宅用地は3%)
一底のの住宅  :(建物の固定資産税評価額ー下記の控除額)×3%
新築などの住宅 :1,200万円(平成9.4〜)
中古住宅    :下記の新築年月日ごとの控除額
          平成元.4.1〜平成9.3       1千万円
          昭和60.7.1〜平成元3.31    450万円
          昭和56.7.1〜昭和60.30     420万円
            昭和51.4.1〜昭和56.6.30   350万円
                  〜昭和51.3.31    230万円
注記:控除額は集合住宅では1戸あたりの額
所得税
(国税)
課税なし
保有にかかる税金
固定資産税
(市町村税)
土 地
建 物
都市計画税
(市町村税)
事業所税
(市町村税)
譲渡にかかる税金

所 得 税
(国税)

住 民 税
(都道府県税)
(市町村税)

法人税
(国税)

法人住民税
(都道府県税) (市町村税)
印紙税(国税)


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